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近期樓市是否開始升番？
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這樣說，現時的樓市大升就一定不是，只是調整期完結，而先前沒實力的已淘汱，例如那些沒實力的炒家，為求短炒獲利，而因在整固期成交不來，連賠本都要離埸。 所以現時這階段有實力的業主，其議價空間一定少，但若該屋苑之前的升浪太急的話，價錢仍比之前略平。 所以您問是否適宜換樓，我會說隨時都可以，因換樓是低賣低買、高買高賣。故對換樓人士來說沒什影響，除非是第一次買樓的話，可以抓緊低價入當然最好。 而您若問麗城，因先前已升值了很多，例如600多呎的已升越200萬，那麼此刻業主叫價一來不要開得太高，而且開得貼近市場價者其議價幅度會很少，就是說"個價很實"！所以現時換樓也未嘗是好事，而我個人看年尾的升浪會更高，若是有實力的，不妨在此際考慮換樓吧！ 2008-05-13 14:23:43 補充： 我希望能提供您的薪金、新葵芳供樓餘款、新葵芳賣出價、麗城買入價、您現有否其他資金持在等等，我才能替您計算您是否穩當地換樓。因我不喜歡空口說白話貿然叫您去行事，坦白說，現換樓的確是時候，但看您的工作前景與及我上提的條件去計算才是更重要。 2008-05-13 16:42:39 補充： 先談因您手上沒有多餘的資金，要換樓需要小心一點。因假設您連基本的一成首期都沒有，那麼您需依以下的做法才為穩當： 1) 您先將新葵芳放盤，當有人一看中與您議價及簽下臨時買賣合約後，基本上您需要求對方落樓價的3%作為臨時訂金(即細訂)，但因您需配合時間及金錢去換樓。以您賣195萬為例，3%的細訂是6萬元，但您要向買家要求下至10萬元為上，您需說明因您要資金來換樓，故若是有誠意的買家，下多一點訂給您應當沒問題及理解您的位置的。 2008-05-13 16:49:09 補充： 2) 當您收了買方的十萬元訂後，您可以在事前先去麗城看樓，看看會否看中心儀的。很多時很奇怪若那層樓是屬於您的話，上天定會安排您該時自然會售出新葵芳，而能巧妙都令您買到麗城的。 您的成交價最好是基本的45天，即是假設今天(5月13日)您有買家向您購買，大訂日是14天後，即是5月28日，而45天的成交期，換句話說就是6月26日。若買方要求您長於45天期，您需當心是否炒家想進行模貨，因一般炒家會要求業主將成交期延長以三個月，以令他長一點時間再去炒賣，此點您必要小心不要給人利用。 2008-05-13 16:54:07 補充： 而當您收了十萬元細訂後，因您早已看中麗城的話，您可以即時去下訂。而您最好給您賣樓的臨時合約給您買麗城的經紀看，叫他在成交期及大訂日上當心地配合您的售賣日子，以令資金順利過渡至您新樓那兒。否則您會困窘在未能付麗城的樓價，變相令您違約，那麼破產也救不了您。 所以沒有多餘資金去換樓的要小心為上！ 而您要求買方下十萬元訂，目的是希望萬一買方要違約時，他的損失會大一點，那麼自然會不違約。而您又能順利地買麗城。 2008-05-13 16:58:40 補充： 而在大訂及成交日期上，您賣的與買的最好最少要有三天工作日的相距，因支票要兌現，而且您賣的成交日最好是每星期最遲的星期四，而非星期五，因一般您到律師樓收大訂或成交尾數的時間是辦公時間的五時後，那麼您是未能趕及去銀行入票。而現時銀行只得五天結算日，星期六又不收票，那麼您要待星期一才能入票，而星期二的三時後才能兌現，若金錢兌現不來，配合不到麗城的支付，您會成為違約那方，所以一定要吩咐向經紀說明您什麼也不曉，要他用心為了工作配合所有金錢上的交收。 2008-05-13 16:59:58 補充： 所以未說您是否合資格換樓前，以上我所說您的一定會留意，否則不單換不成樓，更無端賠本，緊記！緊記！ 2008-05-13 17:10:54 補充： 以下為換樓的計算： + 賣出新葵芳 $1,950,000 - 仍欠樓價 $80,000 - 賣出1%經紀佣金 $19,500 - 賣出律師費約 $ 5,500 + 收回賣出的什費，如水、電、煤及管理費的按金 約$3,000 - 買入麗城 $2,200,000 - 買入1%經紀佣金 $22,000 - 買入律師費 約$8,000 - 印花稅($100＋ 超 逾 $2,000,000 的 款 額 的 10%) $20,100 - 買入的什費，如水、電、煤及管理費的按金 約$4,000 ----------------------- 需銀行借 $406,100 ============ 2008-05-13 17:19:50 補充： 但我要說因您實質只需借約40萬，而此刻的銀行不願借這麼少，您可以先借7成，約154萬，待部份還款罰息期完結後，將您手上的所資金全部投回借款中，這才為穩當及安全的做法，不然銀行不借您這麼細額，您又不懂處理的話，會心煩的。 而假設您借154萬，分10年，利息為2.5%計，每月供款為$14,517.56，佔您們的薪金為48.39%，剛好符合銀行對供樓為入息的一半要求。 2008-05-13 17:19:54 補充： 而我想您是想穩健的，所以我會建議您借10年，有些銀行只需一年後部份還款已不需罰息，那麼您一年後還了114萬，餘下40萬，屆時每月只需供$4,139.82，那麼絕對供得很輕鬆之餘，您還可縮短年期至3年，每月供款是$11,544.55。那您有了明確的年期只需等3年已贖樓，那就絕對令旁人羡慕了！
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近期樓市是否開始升番？
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近期樓市是否開始升番？想換樓合宜嗎？ 更新: 多謝gumgumpersian的回答，你的回答很中肯。其實我本身住係新葵芳花園十多年，小朋友開始大便想轉換較大的單位，眼見自己層樓還有一年便供完，時價又升番我買入的價目，所以近期打算將層樓賣出，找到合適的單位再買入。惟新樓尺價高及不實用，麗城二期668呎的單位是我們的首選。現在我要買咗自己層樓才有資金換樓，這樣冒險嗎？新葵芳二房換麗城三房的價格合宜嗎？ 更新 2: 家庭收入三萬多元，工作穩定，供樓至明年尚欠約八萬，新葵芳花園出價200萬，195萬都可成交，至於麗城預算220左右，並無任何多餘資金，所以要買咗自己層樓才有資金換樓。最佳解答:
這樣說，現時的樓市大升就一定不是，只是調整期完結，而先前沒實力的已淘汱，例如那些沒實力的炒家，為求短炒獲利，而因在整固期成交不來，連賠本都要離埸。 所以現時這階段有實力的業主，其議價空間一定少，但若該屋苑之前的升浪太急的話，價錢仍比之前略平。 所以您問是否適宜換樓，我會說隨時都可以，因換樓是低賣低買、高買高賣。故對換樓人士來說沒什影響，除非是第一次買樓的話，可以抓緊低價入當然最好。 而您若問麗城，因先前已升值了很多，例如600多呎的已升越200萬，那麼此刻業主叫價一來不要開得太高，而且開得貼近市場價者其議價幅度會很少，就是說"個價很實"！所以現時換樓也未嘗是好事，而我個人看年尾的升浪會更高，若是有實力的，不妨在此際考慮換樓吧！ 2008-05-13 14:23:43 補充： 我希望能提供您的薪金、新葵芳供樓餘款、新葵芳賣出價、麗城買入價、您現有否其他資金持在等等，我才能替您計算您是否穩當地換樓。因我不喜歡空口說白話貿然叫您去行事，坦白說，現換樓的確是時候，但看您的工作前景與及我上提的條件去計算才是更重要。 2008-05-13 16:42:39 補充： 先談因您手上沒有多餘的資金，要換樓需要小心一點。因假設您連基本的一成首期都沒有，那麼您需依以下的做法才為穩當： 1) 您先將新葵芳放盤，當有人一看中與您議價及簽下臨時買賣合約後，基本上您需要求對方落樓價的3%作為臨時訂金(即細訂)，但因您需配合時間及金錢去換樓。以您賣195萬為例，3%的細訂是6萬元，但您要向買家要求下至10萬元為上，您需說明因您要資金來換樓，故若是有誠意的買家，下多一點訂給您應當沒問題及理解您的位置的。 2008-05-13 16:49:09 補充： 2) 當您收了買方的十萬元訂後，您可以在事前先去麗城看樓，看看會否看中心儀的。很多時很奇怪若那層樓是屬於您的話，上天定會安排您該時自然會售出新葵芳，而能巧妙都令您買到麗城的。 您的成交價最好是基本的45天，即是假設今天(5月13日)您有買家向您購買，大訂日是14天後，即是5月28日，而45天的成交期，換句話說就是6月26日。若買方要求您長於45天期，您需當心是否炒家想進行模貨，因一般炒家會要求業主將成交期延長以三個月，以令他長一點時間再去炒賣，此點您必要小心不要給人利用。 2008-05-13 16:54:07 補充： 而當您收了十萬元細訂後，因您早已看中麗城的話，您可以即時去下訂。而您最好給您賣樓的臨時合約給您買麗城的經紀看，叫他在成交期及大訂日上當心地配合您的售賣日子，以令資金順利過渡至您新樓那兒。否則您會困窘在未能付麗城的樓價，變相令您違約，那麼破產也救不了您。 所以沒有多餘資金去換樓的要小心為上！ 而您要求買方下十萬元訂，目的是希望萬一買方要違約時，他的損失會大一點，那麼自然會不違約。而您又能順利地買麗城。 2008-05-13 16:58:40 補充： 而在大訂及成交日期上，您賣的與買的最好最少要有三天工作日的相距，因支票要兌現，而且您賣的成交日最好是每星期最遲的星期四，而非星期五，因一般您到律師樓收大訂或成交尾數的時間是辦公時間的五時後，那麼您是未能趕及去銀行入票。而現時銀行只得五天結算日，星期六又不收票，那麼您要待星期一才能入票，而星期二的三時後才能兌現，若金錢兌現不來，配合不到麗城的支付，您會成為違約那方，所以一定要吩咐向經紀說明您什麼也不曉，要他用心為了工作配合所有金錢上的交收。 2008-05-13 16:59:58 補充： 所以未說您是否合資格換樓前，以上我所說您的一定會留意，否則不單換不成樓，更無端賠本，緊記！緊記！ 2008-05-13 17:10:54 補充： 以下為換樓的計算： + 賣出新葵芳 $1,950,000 - 仍欠樓價 $80,000 - 賣出1%經紀佣金 $19,500 - 賣出律師費約 $ 5,500 + 收回賣出的什費，如水、電、煤及管理費的按金 約$3,000 - 買入麗城 $2,200,000 - 買入1%經紀佣金 $22,000 - 買入律師費 約$8,000 - 印花稅($100＋ 超 逾 $2,000,000 的 款 額 的 10%) $20,100 - 買入的什費，如水、電、煤及管理費的按金 約$4,000 ----------------------- 需銀行借 $406,100 ============ 2008-05-13 17:19:50 補充： 但我要說因您實質只需借約40萬，而此刻的銀行不願借這麼少，您可以先借7成，約154萬，待部份還款罰息期完結後，將您手上的所資金全部投回借款中，這才為穩當及安全的做法，不然銀行不借您這麼細額，您又不懂處理的話，會心煩的。 而假設您借154萬，分10年，利息為2.5%計，每月供款為$14,517.56，佔您們的薪金為48.39%，剛好符合銀行對供樓為入息的一半要求。 2008-05-13 17:19:54 補充： 而我想您是想穩健的，所以我會建議您借10年，有些銀行只需一年後部份還款已不需罰息，那麼您一年後還了114萬，餘下40萬，屆時每月只需供$4,139.82，那麼絕對供得很輕鬆之餘，您還可縮短年期至3年，每月供款是$11,544.55。那您有了明確的年期只需等3年已贖樓，那就絕對令旁人羡慕了！
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